Immobilie zur Altersvorsorge?

Zitat von rasputin

Diese Punkte haben aber zunächst mal nichts mit der Frage Miete/Eigentum zu tun. Man kann nämlich nicht nur Wohnklos im Plattenbau mieten, sondern auch hochwertige Wohnungen, Häuser oder gar herrschaftliche Anwesen.

Und wieso sollte man dem Vermieter das Geld in den Rachen werfen? Meine Schwester wollte mit ihrer Familie auch erst ein Haus mieten aber bei Mietpreisen von bis zu 1500€ für ein 4–5 Zimmer, hat sich das erledigt. Jetzt zahlen sie für ein viel größeres Haus knapp 900€ und man kan tun und lassen was man will.

[USER="199308"]Goyale[/USER]

Gold habe ich weit vor 2008 in ausreichenden Mengen und zu aus heutiger Sicht spaßigen Preisen von 150-200$\Unze gekauft.

Immobilien sind mir zu immobil. Die werden aus meiner Sicht mit hoher Wahrscheinlichkeit Opfer von Zwangsabgaben/-hypotheken.

Unsere Kinder haben alle mindestens 1 Wohnung, sind also versorgt. Der Abbau des sich in den letzten Jahren auf Grund des wahnwitzigen Preisanstiegs ergebenden Ungleichgewichts wird nun abgebaut. 1 Haus zum vermieten und eins zum bewohnen bleiben. Das wird reichen. Dazu viele viele Aktien, Gold, die Firmen und, erstmal unvermeidbar, eine Serie von Tagesgeldkonten.

Die Hauspreise sind mir aktuell zu hoch. Deutlich zu hoch. Also verkaufen.

Später dann Aktien zukaufen.

Ich sehe das Ganze nicht so pessimistisch, denn tritt ein, was man den worst case nennen könnte, ist sowieso alles Vermögen verloren.

Gibt es einen Schnitt mit, sagen wir 90% Verlust, bleiben mir am Ende immer noch mehr Euros, als der breiten Masse mit heutigem Stand. Außerdem habe ich meine Aktien, die regelmäßig Cash abliefern. Apple zu <$90 vor dem Splitt beispielsweise. Aber auch Daimler zu 28€. Dazu Amazon, Alphabet etc. etc. Das sollte reichen, um sorgenfrei weiter altern zu können.

Ausserdem hat meine Frau in Anhalt noch einige Dutzend Hektar Ackerland, die verpachtet sind. Allein die Pacht reicht zum sorgenfreien Leben auf unserem Niveau.

Zitat von Goyale

... aber Dein letzter Satz lässt mich die Diagnose „Sommergrippe“ bei Dir vermuten, sorry.

So wahnsinnig, Sachwerte in Zahlen im Computer zu tauschen, kann man nicht sein.

Klingt zunächst mal verwegen, ist es mMn nicht. In den letzten Jahren haben sich in etlichen Assetklassen deftige Preisblasen gebildet. Das gitl nicht nur für Immobilien, sondern auch für die Aktienmärkte, Rentenmärkte und für viele weitere Assetklassen. Wenn Dir vor 10 Jahren jemand erzählt hätte, dass der Bund-/Bobl-Future bei 160/132 steht (was für ein Renten-KGV; und das waren nicht mal die Höchststände), dann hättest Du diesen von den Männern in weißen Uniformen abholen lassen. Diese Blasen werden platzen, wann wissen wir nicht, aber es wird irgendwann passieren. Liquidität ist unrentabel, ggf. fallen Strafzinsen an und natürlich spielt auch ein möglicher Bail-In-Gedanke da rein.

Die Assetklasse hat aber zwei Aspekte, die man nicht unterschätzen darf:

• sie ist wahnsinnig schnell bewegbar
• sie kostet jährlich 'nur' den Preis der realen Geldentwertung

Der Preis kann sich -gemessen am ggf. schlagend werdenden Verlustpotenzial des Blasenplatzens- auch als retrospektiv günstig darstellen. Liquidität muss ja nicht dauerhaft geparkt werden. Man kann sie für Reinvestment nutzen (etwa, wenn die Aktienmärkte mal 20% tiefer stehen, man kann auf dem Niveau bei dann hoher Vola auch mal über Short Puts über die Prämie günstige Einkäufe organisieren und und und. In Zwangsversteigerungen investieren. Was auch immer.

Nochmals zum Preis des jährlichen Verlustes beim Liquiditäthalten. Er kann es aufteilen, hast ja schon erwähnt. Er kann es aber auch in diverse Währungsräume splitten. So gibt es ja auch die USD-Liquidität (ggf. Termingeld) mit gar nicht mal schlechten Zinsen (die Fed hebt ja schon seit geraumer Zeit sukzessive an). Natürlich sind die Anlagealternativen immer auch aus dem Aspekt der Risikobereitschaft zu bewerten.

Unter dem Aspekt kann ich die Diagnose 'Sommergrippe' nicht als solche bestätigen.

Ein leicht erhöhte bzw. beginnende Temperatur kann ich allenfalls anscheinsvermuten, wenn man chinesische Aktien mit einem KGV von rd. 21 (wohlgemerkt bei herabgesetzten Gewinnprognosen) als hochattraktiv empfindet. Aber manchmal -und sofern man Wagnisse eingehen möchte und dafür auch die Verlustbereitschaft mitbringt- probiert man es mit Opportunitäten. Und das kann -muss jedoch nicht- fallweise funktionieren. Persönlich bin ich bei China-Stories stets skeptisch (Schattenbanken, Anstieg der Staatsverschuldung, Preisblasen, Fed-Zinsschritte und Risikokapitalfolgen für die Emerging Markets, US-Handelskonflikt etc.), aber das ist die seine Sache. Bei Wetten dass würde der Moderator sagen: 'Liebe Kinder, bitte macht das nicht zu Hause nach, denn der liebe Onkel hat lange dafür geübt und weiß, was er da tut. Ihr könnt Euch dabei allerdings weh tun' ...

Zitat von derAL

Nochmals zum Preis des jährlichen Verlustes beim Liquiditäthalten. Er kann es aufteilen, hast ja schon erwähnt. Er kann es aber auch in diverse Währungsräume splitten. So gibt es ja auch die USD-Liquidität (ggf. Termingeld) mit gar nicht mal schlechten Zinsen (die Fed hebt ja schon seit geraumer Zeit sukzessive an). Natürlich sind die Anlagealternativen immer auch aus dem Aspekt der Risikobereitschaft zu bewerten.

Für den Normalbürger ist das eher ein Argument, denn der kann bei Wertpapieren splitten, bei Immobilien aber nicht wenn es gerade so für eine Immobilie reicht.

Aber wenn man so reich ist wie 01833 dann kann man auch im Immobilienbereich zwischen verschiedenen Ländern und verschiedenen Immobilienarten (Wohneigentum / Gewerbeimmobilien / Nutzflächen) splitten.

Zitat von derAL

Persönlich bin ich bei China-Stories stets skeptisch (Schattenbanken, Anstieg der Staatsverschuldung, Preisblasen, Fed-Zinsschritte und Risikokapitalfolgen für die Emerging Markets, US-Handelskonflikt etc.), aber das ist die seine Sache. Bei Wetten dass würde der Moderator sagen: 'Liebe Kinder, bitte macht das nicht zu Hause nach, denn der liebe Onkel hat lange dafür geübt und weiß, was er da tut. Ihr könnt Euch dabei allerdings weh tun' ...

Wissen und Erfahrung sind zwar immer gut und definitiv Vorteilhaft, trotzdem ging es auch dort schon etlichen Leuten, unternehmen und (Investment)banken ähnlich wie Perro Aguayo Jr.

Und genau wie damals, merkt es weder das persönliche Umfeld und die Mitbewerber, und es wird fröhlich weitergezockt, wie dort fröhlich weitergekämpft wurde.

Die Parallelen sich schon verblüffend.

Zitat von Goyale

[USER="222693"]01833[/USER] :

Du hast Dein Geld offensichtlich gestreut. Das passt dann.

Scheinbar denkst Du auch in langen Zeiträumen. Passz alles. Der normale TT-User denkt bis zum Festgeld-Ablauftermin.

Ich würde eher sagen das 01833 sowohl ganz andere Voraussetzungen (ist viel reicher) als auch ganz andere Ziele (handelt streng rational und ist vorallem an den nüchternen Zahlen intressiert) als der Normalbürger hat.

Dem Normalbürger ist es egal ob er mal 120.000€ oder nur 40.000€ hinterlässt. Und ich finde auch z.B. ein Audi A3 Cabrio statt einem billigen Dacia zu fahren, aber auch mehr Zeit mit Freunden und Familie zu verbringen als regelmässig >60 Wochenstunden zu arbeiten, ist es wert dann am Ende weniger zu haben. Hauptsache man hat soviel das man immer halbwegs solvent ist.

Aber was 01833 angeht würde ich schon auch sagen, für seine Ziele tut er genau das Richtige!

Zitat von Goyale

[USER="222693"]01833[/USER] :

Du hast Dein Geld offensichtlich gestreut. Das passt dann.

Scheinbar denkst Du auch in langen Zeiträumen. Passz alles. Der normale TT-User denkt bis zum Festgeld-Ablauftermin.

Mein Problem bei den Immobilien war/ist, dass ich eigentlich die demografische Entwicklung im Hinterkopf habe, diesen Markt deshalb langfristig nicht weiter expandieren sehe. Außerdem besteht aus meiner Sicht die reale Gefahr von Zwangsabgaben. Der IMF hat dazu bereits 2011 Konzepte vorgestellt. Ich hätte die Häuser tatsächlich auch gern noch ein Weilchen behalten, ABER in diesem Markt braucht es für die Abwicklung von Geschäften Monate. Deshalb die Entscheidung jetzt raus zu gehen und so ultraliquide zu sein.

Bei Aktien sehe ich auch massive Preisblasen. Andererseits denke viele so, so dass es ggf. dann eben ein Weilchen dauern kann, bis die Blase platzt. Wobei natürlich konkret betrachtet Apple, Daimler, Alphabet beispielsweise KGVtechnisch weit weg von einer Blase sind. Gestern, rechtzeitig vor dem Winter und vielleicht einem irgendwann wieder großen Tauwetter mit Russland, habe ich einige Gazprom gekauft. KGV um die 5, Dividende um die 3,5 netto. Klar, Staatskonzern bzw. mafiös und staatsnah, aber mal abwarten, was die Heizperiode zum Gaspreis sagen wird.

Klar denke ich in langen Zeiträumen. Ich hatte doch schon mal erläutert, dass wir in der Familie eher generationenübergreifend wirtschaften. Unter dem Strich sind die Kinder mit entsprechenden Ausbildungen und Startkapital versorgt. Die müssen, wie wir es mussten, erstmal alleine schwimmen. Was in jedem Fall dauerhaft in der Familie bleibt und bei meiner Frau seit vor 1800 in der Familie ist, ist das Ackerland. Gefüttert werden wollen die Menschen immer. Auf Acker der bewirtschaftet wird, gab es noch nie, wirklich noch nie, Sondersteuern. Wenn schon, dann nehmen einem die Kommunisten das Land gleich komplett weg. Nach 1990, konkret nach 2000 wollte niemand Ackerland. Damals haben wir zugekauft. Fast 100 ha. Die sind an zwei GmbHs verpachtet, wobei eine der beiden nach der Wende in argen Nöten war, weshalb wir dort Minderheitsgesellschafter sind. Also bewirtschaften wir das Land indirekt selbst. Deshalb sehe ich diesbezüglich keine Gefahr. Absolute Unvermehrbarkeit im Gegensatz zu Geld, Immobilien etc. Eher im Gegenteil, Acker wird immer mehr überbaut, weil die Menschen heute keine Ahnung mehr haben, wo das Essen her kommt und es deshalb gering schätzen.

Anleihen? Habe ich immer mal. Sehr kurz laufende. Die werden nun sicher auch als Parkplatz ins Spiel kommen.

Apropos Parkplatz: Ein Bekannter hat in einer 50000-Einwohner-Stadt vor 5 Jahren zwei Parkhäuser ersteigert. Da kann man sich mit Wohnimmobilien und den meisten Aktien nur schämen. Und wenn es sich nicht mehr lohnen sollte, weil alle autonom fahren, demontiert man die Häuser, bekommt Geld vom Schrotthändler und baut oder verkauft zur Bebauung mit Wohnhäusern. Auf dessen Idee wäre ich nie gekommen. Der lebt davon, zu 100%, und hat damals in der Zwangsversteigerung keine 200000€ ausgegeben. Absolut krass.

Zitat von 01833

Mein Problem bei den Immobilien war/ist, dass ich eigentlich die demografische Entwicklung im Hinterkopf habe, diesen Markt deshalb langfristig nicht weiter expandieren sehe. Außerdem besteht aus meiner Sicht die reale Gefahr von Zwangsabgaben. Der IMF hat dazu bereits 2011 Konzepte vorgestellt. Ich hätte die Häuser tatsächlich auch gern noch ein Weilchen behalten, ABER in diesem Markt braucht es für die Abwicklung von Geschäften Monate. Deshalb die Entscheidung jetzt raus zu gehen und so ultraliquide zu sein.

Zumindest fuer die naechsten 30 Jahre sehe ich eigentlich schon noch einen steigenden Bedarf nach Wohnraum.

Zwar wird die Einwohnerzahl hoechstens stagnieren oder sogar leicht sinken, von aktuell 82,7 Mio. Einwohnern auf vielleicht 78 Mio. Einwohner, aber gleichzeitig wird auch die Haushaltsgroesse von aktuelle 1,95 Bewohner auf vielleicht 1,75 Bewohner sinken. Das macht dann unterm Strich 5,1% mehr Haushalte. Gut, es werden auch mehr alte Leute sein, die im Pflegeheim wohnen, aber so 3% mehr Haushalte werden es definitiv bleiben.

Zitat von Anja Terchova

Zumindest fuer die naechsten 30 Jahre sehe ich eigentlich schon noch einen steigenden Bedarf nach Wohnraum.

Zwar wird die Einwohnerzahl hoechstens stagnieren oder sogar leicht sinken, von aktuell 82,7 Mio. Einwohnern auf vielleicht 78 Mio. Einwohner, aber gleichzeitig wird auch die Haushaltsgroesse von aktuelle 1,95 Bewohner auf vielleicht 1,75 Bewohner sinken. Das macht dann unterm Strich 5,1% mehr Haushalte. Gut, es werden auch mehr alte Leute sein, die im Pflegeheim wohnen, aber so 3% mehr Haushalte werden es definitiv bleiben.

Wir hier im Osten hatte noch vor 5-7 Jahren bis zu 15 % Leerstand in den heutigen Schwarmstädten Dresden und Leipzig. Offenbar gibt es bzw. gab es in den letzten Jahren eine Wanderungsbewegung vom Land in die Stadt. Aktuell sehen wir, die wir in der Verwertungskette auf dem Bau ziemlich weit vorn stehen, eher den gegenläufigen Trend. In den Städten werden derzeit noch große Wohnanlagen realisiert, man steuert nach meinem Bauchgefühl im gehobenen bis hohen Preissegment demnächst in ein Überangebot. Gleichzeitig sehen wir in unserer Kundschaft eine Stadtflucht junger Familien, die 2 Ursachen hat.

1. wird die Stadt (Dresden, Leipzig, München) den jungen Leuten bzw. insbesondere jungen Familien zu teuer bzw. unbezahlbar
2. wird jungen Familien mit schulpflichtigen Kindern die Stadt zu bunt, deren Schulen zu schlecht, die Klassen zu voll. Man flieht bewusst auf das Land, weil dort für die Kinder, gerade für die Kinder die Welt noch deutlich einfacher ist. In Dresden und Leipzig kenne ich vom Hörensagen ausschließlich Schulklassen, die bin zum Teiler gefüllt wurden. Da dann in der Grundschule noch ein paar Problemkinder und ein paar des Deutschen nicht Mächtige und es wird schwer für das eigene Kind. Das umgehen derzeit relativ viele.

Erst haben wir in Dresden und Leipzig Kindergärten geplant und realisiert. Heute tun wir das Gleiche um Umland um diese beiden Städte.

Wir betreuen im Jahr ca. 200 Einfamilienhäuser. Aktuell 80 % im Umland und 20 % in der Stadt/am Stadtrand. Vor 3 Jahren war das noch genau anders herum.

Zu Geschosswohnungsbau sage ich nichts mehr. In Dresden versucht man sich aktuell daran, Kaltmieten bis 14,50 € im Markt zu etablieren. Selbst die Genossenschaften bauen kaum mehr unter 10.- € kalt. Diese Entwicklung und die daraus folgenden Kapitalflüsse (bei Investoren raus aus der Stadt und vielfach raus aus Deutschland) halte ich für gefährlich und krank. Aber solange alle mitlaufen und die Wohnungen tatsächlich voll werden, wird es noch eine Weile so gehen.

30 Jahre sind eine sehr sehr sehr lange Zeit. Hätte vor 30 Jahren irgendwer die deutsche Einheit für "in 3 Jahren" prognostiziert, wäre er bestenfalls ausgelacht und im worst case psychologisch behandelt worden. Du verwechselst dein "sehen" gern mit linearem Verlängern des Istzustandes in die Zukunft. Was ist die Basis für steigende Wohnflächen und die Verkleinerung von haushalten? Wohlstand! Ausschließlich Wohlstand! Kommt es da zu Einbussen, nicht zum Kollaps, dreht sich das Blatt ganz schnell wieder. Schau dir nur an, was die Auguren zur Lebenserwartung so alles für die Zukunft ausgerechnet haben. Und was ist letzte Woche durch die Medien gegangen? Letztes Jahr ist die Lebenserwartung, oh Überraschung, leicht gefallen. Lineare Verlängerungen einer Vergangenheit in die Zukunft sind bestenfalls naiv, überwiegend aber gefährlich dumm.

Aktuell steigen die Nebenkosten für das Wohnen deutlich stärker als die Inflation, entsprechend werden diejenigen finanziell erdrosselt, die sowieso schon an der Kante entlang leben. Damit sehe ich eher, dass Kinder länger bei Eltern wohnen könnten (siehe Italien) oder ganz Alte zu Alten ziehen, um zu Hause gepflegt zu werden. Die heutigen 1,95 Bewohner pro Wohnung resultieren aus der massiv gestiegenen Lebenserwartung und dem Wegsterben der Männer vor den Frauen. Wenn ich die Daten einiger Dresdner Genossenschaften sehe und dort sehe, wie viele Frauen allein wohnen und wie alt die im Schnitt sind, dann ist das nicht das bunte Bild der hippen Studenten sondern die Einsamkeit der Witwen. Der Trend, dass diese Personengruppe zunimmt, sollte sich absehbar durch die demographische Verteilung durchgeschoben haben. Damit ist dann irgendwann ein neues Normal erreicht und es geht eben nicht immer weiter, linear.

Den gleichen Effekt kann man sich doch z.B. bei der Inflation und den Energiepreisen begucken. Das ist was, an dem man die Interpretation statistischer Effekte perfekt üben kann. Habe ich immer mal mit meinen Kindern gemacht, da die Medien immer so schön von Inflationsraten plappern, aber die Hauptbeweggründe vergessen, vertuschen etc.

Bevölkerungsentwicklung? Die einen sagen so, die anderen so... https://www.zeit.de/2016/10/demograf...ation-wachstum

Jedenfalls wird es absehbar arabische, afrikanische und Armenghettos geben. Dort wird man ganz sicher nicht mit 1,75 Personen/Wohnung wohnen und trotzdem einen sehr wesentlichen Anteil zur Bevölkerungszahl leisten. Politik und alle mitlaufenden Opportunisten haben sich entschieden der Quantität den Vorzug vor der Qualität zu geben. Damit wird Deutschland von einer, wie Heinsohn so schön sagt, Kompetenzfestung zu einem mässig mittelmässigen Staat unter vielen. Der brasilianische Weg sozusagen, nur mit Kackwetter. Wohin ich auf diesem Weg der Wohlstand entwickeln könnte, kann man sich leicht ausrechnen.

https://www.nzz.ch/meinung/auswander...n-ab-ld.104291
https://www.nzz.ch/articleeo5x7-1.76650
https://www.zeit.de/2015/45/bevoelke...omplettansicht

Fakt ist nach meiner Rechnung, dass das deutsche BIP pro Kopf bedingt durch die Zuwanderung kaum haltbar sein wird. Das hat nichts mit Rassismus sondern mit Bildung und Sozialisierung zu tun. Damit wird es für eine breite Masse bis hinein in die Mittelschicht vermutlich dazu kommen, dass man von liebgewordenen sozialen Errungenschaften Abschied nehmen muss, weil sie schlicht nicht finanzierbar sind. Aber dieser Weg wurde von der breiten Masse der Wähle genau so bestätigt, also muss man es zur Kenntnis nehmen akzeptieren und für den worst case vorbereitet sein. Aktuell läuft die Exportindustrie hochauflösenden Hochtouren und verdeckt damit die aufziehende Misere. Aber wehe, wenn die Welle bricht. Und es sollte niemand sagen, dass die Zinsen nie wieder steigen werden/können. Insbesondere die nicht, die nach 2008 Negativzinsen ausgeschlossen und den dadurch implizierten Immobilien- und Aktienboom negiert haben. In den letzten 10 Jahren lag das Geld sozusagen auf der Straße. Das war DIE Chance. Man musste nur gegen den Strom schwimmen und eben nicht für >$1000 in Gold fliehen, um das Geld in "Sicherheit" zu wissen. Ebenso sehe ich derzeit die Schaumkrone auf der Fluchtwelle ins Betongold.

In der aktuellen Situation würde ich mich nicht trauen, die kommenden 5 Jahre zu prognostizieren. In meiner Branche nicht einmal das kommenden Jahr, denn so schnell, wie das Rad derzeit dreht, wird es vermutlich wieder einmal ganz plötzlich anhalten. Wie 1995 und 2008. Darauf sollte man sich gefasst machen. Deshalb haben meine Stammleute Firmenanteile, damit in Krisen zusammen gearbeitet wird und Angestellte nicht im entscheidenden Moment zum Arzt gehen. Unsere gewerbliche Kundschaft hat es derzeit jedenfalls doch spürbar eilig, noch einige Wohnparks und Projekte auf den Markt zu werfen. Irgendwie spüren alle, dass die Kapelle bereits auf die Instrumentenkästen schielt. Nach 10 Jahren eigentlich kein Wunder.

Was sagt meine bauchgesteuerte Frau? Raus. Geld in Sicherheit (Was ist aber bitte Sicherheit für bunte Baumwollfetzen. Frauen eben...) bringen. Was sage ich? -> Und dann? Was dann? Was mit dem Geld? Was mit der vielen Zeit, wo doch das "einfach weitermachen" bis dato noch gehörig Spaß macht.

Wir sind aber weit weit weg von "Immobilien zur Altersvorsorge". Bzw. ich. Sorry an die genervten Mitleser.