Re: Thema Baufinanzierung - Empfehlungen, Informationen und Tipps?
Zitat
Original geschrieben von Stenz07
Hi,Es geht um einen Finanzierungsbetrag zwischen 100.000€ und 140.000€. Zinsbindung auf 15 Jahre mit der Option auf jährliche Sondertilgung. Tilgungssatz 1%. Effektivzins 4,91%. Das einzige was mich an der vorliegenden Finanzierung stört ist folgendes:
"Sondertilgungen von 5% p. anno können gegen Zinsaufschlag von 0,05 % eingebunden werden."
Das sollte dann schon kostenlos möglich sein!
Ich habe mir mal Deine o.g. Zahlen angeschaut. Bei einem effektiven Zinssatz von 4,91% über 15 Jahre beträgt der Nominalzins 4,8%. Das ist deutlich zu hoch. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung sollte man "um 3,0%" nominal liegen. Lass Dir ruhig auch mal die Zahlen für eine 20-jährige Zinsbindung geben. Du selbst kannst nach 10 Jahren raus, die Bank aber nicht. Und Du hättest für 20 Jahre einen festen Wert.
1% Tilgung ist definitiv zu wenig. Beispiel: 100.000 € mit eff. 4,91% ergibt eine Restschuld nach 15 Jahren von rund 78.000€. Bei einem angenommenen Zins in 15 Jahren von 6% (sicherheitshalber rechnet man sogar mit 8%) hättest Du das Darlehen erst nach über 42 Jahren (!) zurückbezahlt. Bei (realistischeren) Effektivzinsen von 3...3,5% ist es sogar noch schlimmer.
In Anbetracht der niedrigen Zinsen heute wäre eine Volltilgervariante sinnvoll, d.h. die Tilgung (und damit die monatliche Rate) wird so hoch gewählt, dass Du nach 15 (spätestens 20) Jahren den Kredit komplett zurückbezahlt hast. In Deinem Fall wäre also eine (anfängliche) Tilgung von 2,5...4,5% sinnvoll. Minimum jedoch 2% (dann solltest Du während der 15 Jahre aber auch immer wieder die Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen).
Gerne hört man, dass bei den heutigen extrem niedrigen Zinsen möglichst hoch finanziert und Eigenkapital "gespart" werden sollte. Davon halte ich nichts. Von Deinem Eigenkapital auf der Bank hast Du nichts, das wird von Jahr zu Jahr weniger wert. Wichtig ist eine ausgewogene Finanzierung. Dazu gehört eine Rücklage (Bargeldreserve auf dem Konto) und zu Dir und Deinem Einkommen passende Raten, sowie eine zum Lebensalter passende Gesamtlaufzeit des Darlehens (einschließlich Anschlussfinanzierung). Wer (rechnerisch) mit über 70 noch sein Haus oder seine Wohnung abbezahlen muss, geht m.E. ein großes Risiko ein.
Sondertilgung halte ich, insbesondere bei 15 Jahren Zinsbindung, für sehr wichtig. Minimum 5%, besser sogar 10% p.a. Ferner sollte man auch die Möglichkeit haben, die monatliche Rate bei Bedarf verändern zu können. Wenn die finanzierende Bank dafür eine Bearbeitungsgebühr von 30 € haben möchte, ist das OK. Viel höhere Gebühren oder keine Möglichkeit der Ratenanpassung würde ich ablehnen.
Von Online-Angeboten halte ich so wenig wie von der Hausbank. Die Hausbank "berät" Dich zwar, aber immer vor dem Hintergrund der eigenen Angebote. Wahrscheinlich schwatzen sie dir einen Bausparvertrag mit Lebensversicherung auf... Und - darauf würde ich sogar wetten - wenn Du in Schwierigkeiten gerätst, hilft Dir die Hausbank auch nicht weiter. Dem Sachbearbeiter sind dann "die Hände gebunden".
Ich empfehle einen Baufinanzierungsvermittler in Deiner Nähe. Der vermittelt Darlehen und erhält dafür Provision von der Bank oder (noch besser) direkt von Dir. Der hat Zugriff auf viele Banken und Versicherungen, und eventuell sogar gerade passende Sonderkontingente. Dieser Baufinanzierungsvermittler berät (nach meiner Erfahrung) besser und individueller als die Hausbank. Wichtig ist, einen "guten" zu erwischen, und keinen "windigen Hund". Hierzu am besten im Bekanntenkreis fragen, wer welche Erfahrungen gemacht hat. Ggf. auch bei 2 oder 3 vorbeischauen und zunächst unverbindlich Angebote machen lassen.
Zurück zum Zinssatz: Je niedriger der Zinssatz, desto höher MUSS die Tilgung sein, sonst läuft das Darlehen zu lange. Bei 100.000€ Kredit und 3% Zinsen sollte die Tilgung zwischen 3 und 5% liegen. Die monatliche Rate (Zins und Tilgung) wäre dann mindestens 500, besser aber 600 oder am besten 700 Euro.
Bitte verwende einen Zinsrechner (z.B. den der Stiftung Warentest), um selbst Szenarien durchzuspielen.
Viel wichtiger als ein "optimal niedriger Zinssatz" ist aber, dass das Gesamtpaket stimmt. Ist die Wohnung und auch das Mehrfamilienhaus baulich in Ordnung? Ist der Kaufpreis der Wohnung angemessen?
Kann ich die monatlichen Beträge (außer den Zinsen) aufbringen? Hier bitte vom Verkäufer die Nebenkostenabrechnungen, Wirtschaftspläne und Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre (!) vorlegen lassen und genau studieren.
Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Wieviel muss monatlich/jährlich von den Eigentümern hierfür aufgebracht werden? Sind bereits Sonderumlagen beschlossen oder stehen in den nächsten Jahren umfangreiche Sanierungsarbeiten (Heizung, Druckerhöhung, Fassade, Vollwärmeschutz, Dach, usw. usw.) an?
Gerade bei der Instandhaltungsrücklage oder "ungewöhnlichen" Nebenkosten (Aufzug, spezielle Hausmeister- oder Fensterreinigungsfirma) können nennenswerte monatliche Beträge zusammenkommen. Wenn die Eigentümergemeinschaft (aus welchem Grund auch immer) beschließt, die Instandhaltungsrücklage von monatlich z.B. 50€ auf 200€ zu erhöhen, musst Du mitziehen. Gleiches gilt für anstehende Reparaturen, die mittels Sonderumlage beglichen werden sollen.
Stimmt die Lage? Wie hoch ist die erzielbare Miete (mit Nachbarwohnungen vergleichen). Wenn Du nach 5 oder 10 Jahren ausziehst und Dich vergrößerst, sollte die Miete möglichst nahe an die monatliche Rate von Zins und Tilgung herankommen.
Hast Du im Bekanntenkreis einen Immobilienmakler, Hauswirt oder Wohnungsverwalter, mit dem Du diese Details mal durchsprechen kannst?
Ich habe fertig. Bei Fragen - bitte fragen.
Gruß Jörg
