Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

Du möchtest also 217000 (Haus) + 80000 (Renovierung) - 40000 (Eigenkapital) = 257000 Euronen von der Bank leihen, wenn ich das richtig verstehe. Kommt sicherlich auf die Lage der Bank und deinen "Status" dort an. Meine Dorf-Volksbank wäre mit bei sowas sicherlich entgegen gekommen. Aber hier kennt man auch seinen Berater und hätte den direkt angesprochen.

Die Bank gibt Dir genau die Menge Geld, die das Haus auf dem Markt wert ist bei einer Zwangsversteigerung (solltest Du die Raten mal nicht mehr bedienen können). Wenn der gewünschte Verkaufspreis samt Renovierung also zu hoch ist, bekommst Du nicht soviel. Es sollte einen immer hellhörig machen, wenn man von der Bank nur z.B. 60% beliehen bekommt, dann ist das vermeintliche Traumhaus vielleicht gar keines.

Zitat

Original geschrieben von fahrsfahrwerkaus
Die Bank gibt Dir genau die Menge Geld, die das Haus auf dem Markt wert ist bei einer Zwangsversteigerung (solltest Du die Raten mal nicht mehr bedienen können).

Und ich glaube, dass genau das von der Bank abhängt.

Zitat

wir haben und natürlich schon an einen (Institut unabhängigen) Finanzberater unseres Vertrauens gewendet. Ich hoffe hier zusätzlich auf weitere interessante Informationen und Erfahrungen.

Und willst du uns denn auch verraten, was der gesagt hat?

Es kommt grundsätzlich nicht darauf an, wie viel das Haus wert ist, sondern wie es um die Bonität bestellt ist. Sonst würde überhaupt keiner einen Kredit (zum Konsum) bekommen; da kaum ein gekaufte Sache im Wert permanent steigt oder gleichwertig stabil bleibt.

Daher ist diese These quatsch. Zwei verheiratete Beamte mit je einem durchschnittlichen Gehalt können z.B. bis zu 100-120% des Wertes bekommen, also quasi Vollfinanzierung + xx, da die Bank auf jeden Fall an ihr Geld kommt, da Beamte selten arbeitslos werden (Natürlich gibt es auch da Ausnahmen und Privatinsolvenzen) und der Wert des Hauses eben auch noch vorhanden ist.

Re: Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

Zitat

Original geschrieben von SiemensmasterXXX
Hallo,

wir stehen unmittelbar vor der Entscheidung für ein Reihenhaus.
Dieses ist 1985 erbaut und vom Zustand her weitestgehend einwandfrei bezugsfähig.
Dennoch entspricht vieles nicht ganz unseren Vorstellungen, so dass wir umfangreichere Sanierungen planen.
Unter anderem sollen alle Fenster und die Heizungsanlage ausgetauscht werden. Dies sollte sich ja auch über die kfw recht sinnig abwickeln lassen.
Zusätzlich würden wir gern beide Bäder austauschen, die Bodenbeläge im Haus komplett ersetzen, die Küche erneuern, die Elektrik aktualisieren und einige weitere kleinere Dinge.

Nun kann ich die Kosten für diese Arbeiten ja im ersten Moment nur Grob schätzen. Wir haben hier Unterstützung von einem uns bekannten Baufachmann, so dass die Schätzung schon relativ genau sein sollte. Aber ein konkretes Angebot ist es natürlich nicht.
Da die Immobilie noch bewohnt ist, wollte ich es auch vermeiden, vor Übergabe mit jedem einzelnen Gewerk eine Begehung zu machen um ein konkretes Angebot einzuholen. Das soll erst nach Übergabe geschehen. Aber bis dahin brauche ich den Kredit ja bereits

Nun stellt sich mit aber die Frage, welche Informationen in welcher Genauigkeit die Bank für die Bewilligung des Kredites benötigen. Nehmen wir mal an, das Haus kostet 217.000 Euro und wir planen 80.000 für die Renovierung, wobei hier schon etwas Sicherheit mit einkalkuliert ist.
Da die Immobilie ja momentan "nur" 217.000 Euro wert ist, fragen wir uns, ob es Probleme gibt, wenn wir den Preis um den genannten Rahmen erweitern wollen. Sicherlich erhöhen die Renovierungsarbeiten den Verkehrswert. Allerdings sind einige auch einfach der persönlichen Vorliebe geschuldet (austauschen der Bodenbeläge zum Beispiel).
Als Eigenkapital sind 40.000 angedacht.

Hat eventuell jemand mit solch einem "Projekt" Erfahrungen oder aus beruflicher (Bänker?) Sicht?

Danke und Gruß

SiemensmasterXXX

Alles anzeigen

Guten Morgen,

das wichtigste für die Bank ist "Sicherheit". An erster Stelle steht dabei die Sicherheit, dass ihr während der ganzen Laufzeit die Raten abzahlen könnt. An zweiter Stelle steht die Sicherheit der Immobilie. Wenn ihr die Raten nicht bezahlen könnt, muss der Verkauf der Immobilie den Kredit und die Kosten der Bank abdecken können, auch im Rahmen einer Zwangsversteigerung.

Wenn diese Dinge nicht erfüllt werden bzw. in keiner vernünftigen Relation stehen, gibt's auch keinen Kredit. Die Bank will übrigens sehr genaue Zahlen haben. Hast Du die nicht, wird die Bank intern Ansätze treffen und ggf. entsprechende Aufschläge einkalkulieren.

Die Bank prüft Eure Einkommen und weitere Verpflichtungen, setzt die Lebenshaltungskosten an, macht Risikozuschläge, und heraus kommt eine Wahrscheinlichkeit, mit der ihr in der Lage sein werdet, die Raten zu bezahlen. Das macht jede Bank ein wenig anders.

Üblich sind Finanzierungen im 60%...80% Bereich. Ab 80% Fremdkapital wird es kritisch (und teurer). Die Bank nimmt üblicherweise nicht den Kaufpreis einer Immobilie als Maßstab, sondern den Verkehrswert, d.h. die Summe, die ein Verkauf auf dem Immobilienmarkt bringt.

In Eurem Fall werden die Investitionen von 80.000 € wahrscheinlich nur zu einem geringen Teil auf den (Verkehrs-)Wert des Hauses angerechnet, weil diese "Mehrkosten" auf dem Markt bei einem Verkauf kaum erzielt werden können. Zumal die Investitionen ja noch nicht getätigt sind, aber der Kredit für den Kauf schon ausbezahlt werden muss. Die Bank sieht ggf. ein "altes Haus mit Renovierungsstau" (sonst wären ja keine Investitionen nötig). Gehen wir also von einem Verkehrswert von 200.000 € aus, den die Bank ansetzt.

Euer Kapitalbedarf für den Kauf ist aufgrund der Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbuch, Eintragung von Grundschulden, etc.) etwa 10...15% höher als der Kaufpreis. Bei Euch würde ich (ohne die angedachte Renovierung) von rund 240...250.000 € für Kauf incl. Nebenkosten ausgehen.

40.000 € Eigenkapital sind etwa 15%, d.h. ihr müsstet schon für den Kauf 85% finanzieren. Da seid ihr im kritischen Bereich. Und dann noch weitere 80.000 € für Sanierungsarbeiten? Das klappt nicht - es sei denn ihr habt noch andere Sicherheiten (z.B. abbezahltes, geerbtes, vermietetes Elternhaus oder schuldenfreie andere Objekte).

Man sieht schon anhand dieser sehr einfachen, überschläglichen Berechnung dass eure Finanzierung eher auf wackligen Füßen steht und daher eine fundierte Einzelfallberatung notwendig ist. Das geht nicht in einem Internetforum. Hier braucht man genauere Details des Objekts und Eure Einkommens-/Vermögensverhältnisse müssen schonungslos auf den Tisch. Da würde ich sogar raten, einen externen Fachberater auf Honorarbasis einzuschalten (das Geld ist gut angelegt!), und nicht jemanden der vorrangig die Interessen (s)eines Arbeitgebers vertritt (z.B. der Bankangestellte).

Gegenbeispiel: ich habe gerade die Anschlussfinanzierung einer vermieteten Immobile unterschrieben. 47% zu finanzierender Verkehrswert, angedachte Tilgung > 5%. Das ganze ist für die Bank eine völlig unkomplizierte Finanzierung, die war ruck-zuck durch, und das ganze wird dann auch mit nur 1,22% Zinsen belohnt (10 Jahre Zinsbindung).

Zum Thema Renovierung/Sanierung:

Ich arbeite in der Baubranche, und stelle immer wieder fest, wie sehr Laien das Thema Hausbau (Neubau) und Renovierung/Sanierung/Modernisierung unterschätzen. Selbst wenn konkrete Kostenvoranschläge vorliegen, sollte man beim Kauf eines "unbekannten" Gebäudes nochmals 30...50% (!!) Mehrkosten einkalkulieren, um nicht in Schwierigkeiten zu kommen. Kann sein, muss nicht sein. Ihr müsst aber auf jeden Fall einen Plan B haben, wenn es teurer wird als gedacht. Gibt es z.B. eine Altersvorsorge, die man ggf. teilweise flüssig machen kann oder ist ein Zuschuss/zinsloses Darlehen von den Eltern/Schwiegereltern möglich?

Ich habe schon Bauherren gehabt, die waren am Ende so klamm dass sie die 500 € für die Gebäudeschlussvermessung nicht mehr zahlen konnten und um Stundung gebeten hatten "bis es in 3 Monaten Weihnachtsgeld" gibt. Der Stressfaktor in solchen Fällen ist auch nicht zu unterschätzen...!

Habt ihr berücksichtigt, dass ihr für den Hauskauf bereits Zinsen (und Tilgung) bezahlen werdet, während die Sanierungsarbeiten laufen, ihr aber noch gar nicht drin wohnen könnt (also parallel noch Miete bezahlt?). In Eurem Fall dürfte das rund 800...1000 € im Monat ausmachen. Über wie viele Monate könnt/wollt ihr das stemmen?

Anhand Eurer geschilderten Randbedingungen bin ich mir sehr sicher, dass Euer Plan so nicht funktioniert. Das Eigenkapital ist viel zu gering.

Ggf. ist es eine Alternative, zunächst nur zu kaufen und die Renovierung 5...10 Jahre hinauszuzögern? Welche Möglichkeiten gibt es, das Eigenkapital aufzustocken so dass nur 60...70% finanziert werden müssen?

Welche Tilgung stellt ihr euch vor? Unter 3% würde ich nicht tilgen wollen, sonst trifft euch in 10 Jahren ggf. der Zinshammer.

Viel Erfolg und viele Grüße,

Jörg