Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

Re: Re: Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

Zitat

Original geschrieben von Goyale
Ganz klarer Fall: Abreißen und optimal neu bauen, oder auf unbebautem Grundstück neu bauen wäre hier wahrscheinlich die sinnvollste Variante.
Mit "optimal" meine ich Lärmdämmung, Wärmedämmung, Raumaufteilung, altersgerecht bauen (!), Grundwasser- Sperre, neuzeitliche Installationen und Verkabelung etc.

Sicherlich denkst Du jetzt, dass ich mit dieser Meinung einen an der Waffel habe, aber rechne Dir einfach mal auch die Variante (Neubau auf unbebautem Grundstück) durch.
Mit einem energiesparenden Neubau drückst Du auch Deine Heizkosten auf fast 0.

Interessant wäre noch, wie viel ein unbebautes Grundstück in der Lage und Größe kosten würde. Dann könnte man besser rechnen.

Ich.
Bei Deinem Objekt kannst Du wirtschaftlich gesehen entweder die restlichen 40% des Haus- Wertes (60% sind ja in den 30 Jahren sowieso schon verloren gegangen) noch abwohnen, indem Du möglichst ohne einen Euro zu investieren dort einziehst und lebst. Ansonsten ist ein Abriss wahrscheinlich wirtschaftlicher als eine Sanierung im von Dir geplanten Umfang.

Nochmal zur Rechnung:
Bei einer Immobilie steigt wenn überhaupt nur der Grundstückspreis. Der Wert des Gebäudes sinkt innerhalb von 50 Jahren auf ungefähr 0, wenn nichts im Haus gemacht wurde. Bei Dir sind nur noch ca. 40% vom Gebäudewert vorhanden (weil 30 Jahre nix gemacht wurde), was Du sehr gut an den vielen notwendigen Investitionen siehst.

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Hallo,

das Haus an sich ist in einem guten Zustand und es wurde in den letzten 30 Jahren auch darin investiert. Man könnte dort direkt einziehen. Mal abgesehen von den Fenstern eventuell.
Viel mehr wollen wir in das Haus investieren, um es unseren wünschen anzupassen. Da es ein Reihenendhaus ist, wäre ein Abriss auch rein technisch nicht möglich. Aber wie gesagt: In dem aktuellen Zustand wäre ein Abriss auch so nicht angebracht, da es einfach noch zu gut ist. Die Qualität wurde uns auch von dem Baufachmann bestätigt.
Wir haben auch an anderer Stelle über einen Neubau nachgedacht. Allerdings sind wir emotional und auch familiär sehr an den Ort gebunden, in dem wir gerade wohnen. Hier gibt es schlicht und ergreifend kein Baugrund. Nur in der etwas entfernteren Umgebung wäre noch was zu bekommen. Allerdings gibt es dort zum Beispiel nichtmal DSL 1000. Beruflich bin ich aber auf eine vernünftige Anbindung angewiesen.

Wir verfolgen die Grundstücks-, bzw. Immobilienpreise hier seit einiger Zeit. Daher meinen wir einschätzen zu können, dass der geforderte Preis fair ist. Auch dies hat wiederum der Baufachmann bestätigt.

Zum Thema Bank und Liquidität: Meine Frau und ich sind beide berufstätig (sie halbtags) und beide in bereits längeren festen Arbeitsverhältnissen. Von der Seite her sollte es bei der Bank eigentlich weniger Probleme geben.

Zitat

Original geschrieben von flashhawk
Und ich glaube, dass genau das von der Bank abhängt.

Und willst du uns denn auch verraten, was der gesagt hat?

Wir haben nächste Woche den entscheidenen Termin bei ihm. Im Vorfeld haben wir uns von ihm Finanzierungen mit fiktiv angesetzt 325.000 Euro Immobilienwert durchrechnen lassen (allerdings reiner Immobilienwert, ohne Renovierungspart. Und dies passte so weit ganz gut mit unseren Vorstellungen eines Antrags überein.

Gruß

SiemensmasterXXX

Re: Re: Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

Zitat

Original geschrieben von jof
...

Man sieht schon anhand dieser sehr einfachen, überschläglichen Berechnung dass eure Finanzierung eher auf wackligen Füßen steht und daher eine fundierte Einzelfallberatung notwendig ist. Das geht nicht in einem Internetforum. Hier braucht man genauere Details des Objekts und Eure Einkommens-/Vermögensverhältnisse müssen schonungslos auf den Tisch. Da würde ich sogar raten, einen externen Fachberater auf Honorarbasis einzuschalten (das Geld ist gut angelegt!), und nicht jemanden der vorrangig die Interessen (s)eines Arbeitgebers vertritt (z.B. der Bankangestellte).

...

Zum Thema Renovierung/Sanierung:

Ich arbeite in der Baubranche, und stelle immer wieder fest, wie sehr Laien das Thema Hausbau (Neubau) und Renovierung/Sanierung/Modernisierung unterschätzen. Selbst wenn konkrete Kostenvoranschläge vorliegen, sollte man beim Kauf eines "unbekannten" Gebäudes nochmals 30...50% (!!) Mehrkosten einkalkulieren, um nicht in Schwierigkeiten zu kommen. Kann sein, muss nicht sein. Ihr müsst aber auf jeden Fall einen Plan B haben, wenn es teurer wird als gedacht. Gibt es z.B. eine Altersvorsorge, die man ggf. teilweise flüssig machen kann oder ist ein Zuschuss/zinsloses Darlehen von den Eltern/Schwiegereltern möglich?

...

Habt ihr berücksichtigt, dass ihr für den Hauskauf bereits Zinsen (und Tilgung) bezahlen werdet, während die Sanierungsarbeiten laufen, ihr aber noch gar nicht drin wohnen könnt (also parallel noch Miete bezahlt?). In Eurem Fall dürfte das rund 800...1000 € im Monat ausmachen. Über wie viele Monate könnt/wollt ihr das stemmen?

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Danke für dein ausführlichen Kommentar.
Wir sind in der Tat mit einem externen Finanzdienstleister im Gespräch. Dieser arbeitet zwar auf Provisionsbasis (was ihn ja nicht ganz unabhängig macht), ist uns aber persönlich bekannt. Also durchaus ein Pluspunkt, da wir ihm schon vertrauen. Zudem sind der Schwager und Schwägerin beide Bänker und prüfen eventuelle Angebote immer noch mal gegen. Also von dieser Seite her bin ich ganz optimistisch, dass wir zumindest ehrlich und gut beraten werden.
Die Meinungen hier im Forum interessieren mich als zusätzliche Informationsquelle. Keinesfalls würde ich bei solch einem Thema wie Immobilienfinanzierung mich auf Internetmeinungen allein verlassen.

Die Renovierungskosten sind alle sehr hoch angesetzt um einen entsprechenden Puffer zu haben. Aber du hast natürlich recht: Der Teufel steckt im Detail, so dass wir nur hoffen können, die meisten Eventualitäten einberechnet zu haben.

Die ganze Finanzierung soll auf Sicherheit aufgebaut werden. Wir ziehen nur unser Minimal-Gehalt zur Berechnung heran. Monatlich ausbezahlte Zuschläge haben wir ganz bewusst nicht mit zur Berechnung ran gezogen. Ebenfalls sind monatliche Rücklagen bereits von der verfügbaren Summe abgezogen. Oberste Priorität ist, dass wir trotz Haus noch weiter Leben wollen. Dazu gehören für uns auch mal Urlaube oder Essen gehen. Daher ist die angedachten Finanzierung sehr Sicherheitsorientiert aufgebaut.

Auch der Aspekt der Übergangsphase ist bedacht. Wir haben momentan das Glück, um Haus der Schwiegereltern zu wohnen und hier zahlen wie eine recht geringe Miete, so dass eine Doppelbelastung (Miete + Tilgung) problemfrei möglich ist.

Gruß

SiemensmasterXXX

Re: Re: Re: Re: Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

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Original geschrieben von jof
Ihr bezahlt 217.000 €, das Reihenhaus soll aber einen Verkehrswert von 325.000 € haben ? Äußerst ungewöhnlich. Wer hat die 325.000 € ermittelt? Gibt es ein (unabhängiges) Gutachten? Wenn dem wirklich so ist, ändern sich natürlich die Randbedingungen.

Gruß Jörg

Hier habe ich mich eventuell falsch ausgedrückt.
Wir hatten mit dem Finanzberater einen Termin, bevor wir das Reihenhaus kannten. Wir wollten generell mal schauen, welche Summe wir uns mit welcher Tilgung leisten können und haben für Test-Berechnungen ein fiktives Haus mit 325.000 als Beispiel genommen.
Das hat mit dem Reihenhaus nichts zu tun.

Zitat

Ich möchte es noch drastischer formulieren:
Der Bewohner des Hauses sucht möglicherweise jemanden, der ihm seine abgewohnte Hütte zu einem überhöhten Preis abkauft. Denn abgewohnt ist sie, wenn Du Fenster/Heizung/Bäder/Elektrik etc. neu machen willst. Was ist, wenn jetzt nach 30 Jahren auch bald das Dach erneuert werden muss?

Es klingt immer so, als möchte ich mich, bzw. das Haus verteidigen. Das ist nicht meine Intension
Ich möchte nur den Eindruck vermeiden, dass es abgewohnt sei. Wir wollen die Bäder machen, weil sie nicht unseren Vorstellungen entsprechen (Farbe, Anordnung Wanne, Waschbecken). Nichts davon macht einen abgewohnten Eindruck. Es entspricht nur nicht unseren Wünschen. Daher würden wir es gern vor einem Einzug renovieren wollen. Die Heizung und die Fenster sind in der Tat 30 Jahre alt. Da muss man aus energetischen Gründen ran. Technisch funktionieren sie vollständig. Elektrik macht einen guten Eindruck. Ich würde nur halt gern noch Netzwerk verlegen lassen.
Das sind wie gesagt unsere Wünsche, keine durch die Haussubstanz vorgegebenen Pflichten.

Gruß

SiemensmasterXXX

Re: Re: Re: Re: Re: Re: Renovierung bei Hauskauf - Was will die Bank genau wissen?

Zitat

Original geschrieben von Goyale
Das hört sich alles nach einem ausfallgefährdeten Kredit an, sorry. Erst recht dann, wenn ein Gehalt ausfällt (arbeitslos/Kind bekommen).

Zum letzten mal mein dringender Rat: Lass es bleiben. Miete am besten einfach eine schöne und exakt passende Wohnung. Oder kaufe ein neues oder ein ein paar Jahre altes Haus, auch wenn dann zwar der Kredit immer noch ausfallgefährdet ist, aber wenigstens keine Überraschungen bei den Kosten mehr kommen.

Ich bin jetzt hier raus.

Magst du mir denn erklären, weshalb du dies so einschätzt? Ich meine das jetzt nicht provokativ, sondern bin wirklich interessiert an der Begründung.

Gruß

SiemensmasterXXX