Mietrecht: Nebenkosten

Zitat

Original geschrieben von IGGY
Habe mich mal hier an den Thread mit folgendem Problem drangehängt.

Bin gestern aus allen Wolken gefallen, als in der Post eine saftige Heizkostennachzahlung von knapp 700 Euro erhalten habe.

...

Wie würdet ihr verfahren?

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Erster Rat:
Ab zum Mieterverein! Das rentiert auf jeden Fall, das Problem ist so kompliziert, das wird anders nix! Und bei der Summe würde ich es auf jeden Fall "drauf ankommen lassen"!

Einige Hinweise (eines Laien):

IMHO muß eine Nebenkostenabrechnung nach spätestens 12 Monaten beim Mieter sein, ergo sind ältere Beiträge (wie bei dir bis 18 Monate zurück) nicht mehr rückforderbar!
Daß du das nicht nur nachzahlen solls, sondern in dem Zeitraum noch provisorish mit Holz heizen musstest, bei Teilweise kein Warmwasser ist ne absolute Sauerei! Rechne ihr mal ne Mietminderung für den Zeitraum gegen! 10% sind das Mindestens!
Weiter Info:
http://www.internetratgeber-re…iebskosten/warmwasser.htm

Der Verdacht liegt natürlich nahe, daß die Sanierung über die Nebenkosten wieder rein geholt werden soll. Das geht natürlich gar nicht. Sollen sie halt die Miete erhöhen, das dürfen sie.
Was mich v.a. auch wundern würde, daß es, vor der Sanierung, immer gereicht hat! Selbst wenn jetzt anders abgerechnet/ aufgeteilt wird o.ä. kann ja nicht so ne Differenz zu Stande kommen!

Ob gemäß der qm geschätz werden darf wieß ich nicht, das sollte sich aber ja recht schnell herausfinden lassen. Daß aber erst mal der Wohnraum auch neu geschätzt wrd hat ja auch schon wieder ein "g'schmäckle"! Kommt das denn hin mit den 99/101m²? Sonst mach mal ne "Gegenschätzung"! Nichts ist so oft falsch wie die Wohnfläche!

Also, nix wie zur Rechtsberatung!!

Zitat

Original geschrieben von hottek
nicht ganz richtig, du kannst z.B. 70% über Heizkostenverteiler und die restlichen 30% nach Wohnfläche verteilen, wird oft so gemacht.

Ich meine jetzt ganz aktuell von einem Urteil gehört zu haben, daß max 60 - 40 zugunsten der Abrechnung nach Fläche gerechnet werden darf!

Hallo,

ich habe heute die Nebenkostenabrechnung für 2009 bekommen.
In meinem Mietvertrag war die Abrechnung von Wasser und Heizung nach Verbrauch hinterlegt.

Wie sich jetzt herausstellte ist meine jetzige Wohnung Teil einer ehemals größeren Wohnung (früher eine große, jetzt zwei kleine).
Der Vermieter hat anscheinend versäumt Zählerin meiner Wohnung anzubringen.

Bei den individuellen Heizkosten, Warmwasser und Kaltwasser wird jetzt einfach der Verbrauch beider Wohnungen anhand der quadratmeter für die beiden Wohnungen aufgeschlüsselt und pauschal 20% abgezogen.

In der anderen Wohnung wohnt auch eine Person, genau wie in meiner und die Wohnfläche unterscheidet sich nur gering (44 bzw 48 m²) aber trotzdem bin ich damit nicht einverstanden.
Ich hatte in 2009 kein einziges mal die Heizkörper aufgedreht, da ich alles elektrisch beheizt habe und trotzdem darf ich jetzt einen Teil der Verbrauchskosten des Mieters der anderen Wohnung tragen.
Die Grundkosten muss ich zahlen, ob ich die Heizung nutze oder nicht, das ist mir klar (30% Grundkosten/70% Verbrauchskosten)

Ist unzulässig, zumal die Heizkosten lt. Heizkostenverordnung grundsätzlich verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Welche praktischen Konsequenzen sich aus der falschen Abrechnung ergeben weiß ich aber auch nicht.

Ok danke, da werde ich mal mit dem Vermieter sprechen.

Desweiteren sind noch so einige Kosten enorm hoch. Als groben Vergleich habe ich hier mal den Betriebskostenspiegel genommen klick

Reinigungsarbeiten für das Haus wurden mit grob 40.000 Euro angesetzt bei 7.300 m² Gesamtfläche... das macht 0,46 €/m²/Monat. Das ist über das dreifache als im Betriebskostenspiegel 2009. Ok als Grundlage dient hier 2008 aber trotzdem ist das heftig.

Wenn ich jetzt Einsicht in die Rechnungen mache wird mir vermutlich die REchnung über 40.000 Euro vorgelegt. Ich habe hier irgendwie das Gefühl, dass hier etwas mit dem Dienstleister gedreht wurde. Der ist zuständig für Reinigung/Winterdienst und Hausmeister und kassiert hier 70.000 Euro im Jahr....

Ist der Vermieter nicht verpflichtet hier Preise zu vergleichen?

hey ho - hab gerade meine erste Nebenkostenabrechnung nach meinem letzten Umzug bekommen und habe da einige Ungereimtheiten, zu denen ich aber auch leider nur einige widersprüchliche Aussagen via google finde:

1. Abrechnungszeitraum ist 01.05.2011 bis 31.12.2011
a) wäre damit die Frist der Abrechnung bereits abgelaufen
b) sollte eine Abrechnung doch für 12 Monate sein, oder?

wenn er Punkt b) korrigiert wäre er natürlich noch innerhalb der Frist (01.05.2012) insofern natürlich ein zweischneidiger Punkt

2. Haftpflichtversicherung - ein Vermieter darf natürlich eine Haftpflicht für sich abschliessen, ich habe ja selbst auch eine - in diversen Foren steht aber dass die Vermieterhaftpflicht nicht umlagefähig ist.

3. Gartenpflege - der Garten auf den sich das bezieht ist ein reiner Vorgarten also kein "Nutzgarten" in den ich mich beispielsweise mit dem Liegestuhl setzen kann - als solcher sind die Kosten AFAIK nicht umlagefähig - und für die Summe, die er da angeblich an den Gärtner bezahlt würde ich das Unkraut sogar selbst rupfen :D.

4. Wiederkehrender Ausbaubetrag - damit dürften die Raten der Gemeinde für die Straßensanierung gemeint sein, oder? Auch hierzu gibt es leider unterschiedliche Meinungen aber im Tenor klingt es für mich so dass der Betrag trotz der Tatsache dass es eine regelmäßige Gebühr ist als Rate nicht umlagefähig ist, richtig?

EDIT:
5. Hab noch etwas vergessen - abgesehen von den Ablesewerten von Heizung, Wasser u.ä. sind für keinen der genannten Punkte (Haftpflicht, Garten, Ausbaubetrag usw.) Belege dabei - auch dies ist AFAIK Pflicht, oder?

Vllt. hatte ja der eine oder andere schon mal ähnliche Punkte abgeklopft und weiss auf welcher Grundlage die Berechnung anfechtbar ist oder eben nicht.

Danke für eure Hilfe

abrechnungen werden üblicherweise für den zeitraum 1.1. - 31.12. erstellt.
ziehst du am 1.5. ein, wird jetzt natürlich nicht extra für dich immer vom 1.5.-30.4. abgerechnet.

daher ist es in ordnung dass der 1.5. - 31.12. abgerechnet wird.

allerdings hat der die frist in der tat versäumt. bevor du dich um die einzelpunkte kümmerst, würde ich erstmal darauf hinweisen, dass die abrechnung nicht fristgerecht erfolgte und du daher keine nachzahlung akzeptierst.

schau dann was passiert, denn es gibt ausnahmen zum fristversäumnis, aber das muss er dir dann erstmal mitteilen...

Das wäre allerdings gleich mal direkt die "harte Tour" und eigentlich will ich nicht schon bei der ersten Abrechnung Stress mit ihm machen (auch wenn ich natürlich grundsätzlich im Recht bin) da die Punkte ja wahrscheinlich dann auch wieder auf der nächsten Abrechnung auftauchen werden würde ich schon gerne so weit entgegenkommen dass wir die Punkte klären sonst stehen wir nächstes Jahr am selben Punkt. Da wir auch noch diverse andere Probleme im Haus haben erhoffe ich mir durch mein Entgegenkommen etwas Druckmöglichkeiten bei ihm wenn es um die anderen Punkte geht. Trotzdem wird mein "Entgegenkommen" aber natürlich nicht so weit gehen dass ich im Abrechnungspunkte bezahle, die ich rechtlich nicht zahlen muss.

gut, dann zu den anderen punkten

Zitat

Original geschrieben von tribal-sunrise
2. Haftpflichtversicherung - ein Vermieter darf natürlich eine Haftpflicht für sich abschliessen, ich habe ja selbst auch eine - in diversen Foren steht aber dass die Vermieterhaftpflicht nicht umlagefähig ist.

3. Gartenpflege - der Garten auf den sich das bezieht ist ein reiner Vorgarten also kein "Nutzgarten" in den ich mich beispielsweise mit dem Liegestuhl setzen kann - als solcher sind die Kosten AFAIK nicht umlagefähig - und für die Summe, die er da angeblich an den Gärtner bezahlt würde ich das Unkraut sogar selbst rupfen :D.

haftpflichtversicherung und gartenpflege (auch wenn du dort nicht deinen liegestuhl aufstellen kannst. es trägt zum positiven gesamtbild des hauses bei) ist zulässig.

http://www.mieterverein-bochum…cht/ratgeber/nebenkosten/

Zitat

Original geschrieben von tribal-sunrise
5. Hab noch etwas vergessen - abgesehen von den Ablesewerten von Heizung, Wasser u.ä. sind für keinen der genannten Punkte (Haftpflicht, Garten, Ausbaubetrag usw.) Belege dabei - auch dies ist AFAIK Pflicht, oder?

du kannst auf verlangen einsicht erhalten. es ist jedoch nicht notwendig, dass jedem mieter automatisch die gesamte buchhaltung mitgeschickt wird.

ok soweit - damit bleibt im Prinzip der "Wiederkehrende Aufbaubetrag" als unzulässige Umlage übrig - diese könnte ich also IMO rausstreichen. Immerhin - das wären alleine schon 2/3 des nachzuzahlenden Betrages - da wir zu Beginn auch noch mit einer defekten Heizung zu kämpfen hatten sehe ich eigentlich gute Gründe die komplette Nachzahlung rauszustreichen. Jetzt muss ich das mal halbwegs politisch zu Papier bringen dass es ja ohnehin ein Entgegenkommen ist die Abrechnung überhaupt noch anzunehmen, ihm das per Einschreiben schicken und dann mal sehen wie er sich zu den Punkten äußert.

Einer der wichtigsten Punkte, die häufig vergessen werden wenn es um "Recht" geht, ist ein vernünftiges Miteinander zwischen Vermieter und Mieter.

Ist der Vermieter ein Privatmann, und hat keine professionelle Hausverwaltung zwischengeschaltet, stehen sich häufig zwei Laien gegenüber, denen die (sich häufig ändernde Rechtslage) nur rudimentär bekannt ist. Ist der Mietvertrag schon etwas älter, oder wurde ein älteres Formular benutzt, sind ggf. diverse Klauseln ungültig, und rein rechtlich gesehen müssen bestimmte Dinge dann nicht vom Mieter durchgeführt oder bestimmte Kosten nicht übernommen werden.

Der Gang zum Mieterverein hilft, da die Experten dort über die Rechtslage bescheid wissen. Mit diesen Auskünften sollte man sich selbst eine Strategie zurechtlegen, mit was man den Vermieter konfrontiert bzw. welche Kosten/Pflichten/Dinge man akzeptiert oder ablehnt.

Mitunter kann es im Sinne eines "guten" Mietverhältnisses sogsar sinnvoll sein, nicht zu opponieren, und z.B. die Nebenkosten auch bezahlen, wenn die gesetzliche Frist abgelaufen ist. Schließlich hat der der Mieter ja Wasser, Energie, etc. auch selbst verbraucht, und kein Vermieter wird es einsehen, das Duschwasser oder die Heizkosten des Mieters zu übernehmen...

Falsche Abrechnungen sollte man selbstverständlich nicht akzeptieren, sondern das Gespräch mit dem Vermieter suchen.

Lässt man erstmal den Mieterbund und dessen Anwälte ran, wird sich auch der Vermieter schlau machen, und vom Anwalt anwtworten lassen. Hat der Vermieter viel Geld, so dass ihm die Anwaltskosten egal sind, oder einen Anwalt im Bekanntenkreis, beginnt eine "muntere" Hin- und Herschreiberei, die meistens den Mieter (psychisch) belastet.

Denn dann sucht auch der Vermieter in den Krümeln, und erhöht zum Beispiel alle 15 Monate (legal) die Miete, oder er kommt auf die Idee, "plötzlich" (mit Vorankündigung) Sanierungsarbeiten durchzuführen (z.B. neue Fenster, Dusche statt Badewanne oder umgekehrt), was anschließend meist auch zu einer (legalen) Mieterhöhung führt...

Und größte Vorsicht bei (eigenmächtigen) Mietminderungen - sowas ist immer (!) ein "rotes Tuch" für den Vermieter und meistens der Auslöser dafür, den Mieter so rasch wie möglich loszuwerden (auf welchen Wegen auch immer). Vielleicht ist dann schon ein paar Tage später die Eigenbedarfskündigung da, weil die Mutter oder tochter des Vermieters da einziehen will...

Und sollte sich (z.B. im Zuge eines Gerichtsverfahrens) herausstellen, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt ist, hat der Vermieter (s)einen Kündigungsgrund gefunden.

Gruß Jörg